[명의신탁 45.] 부동산 취득시 매수자금을 매수인 명의자의 대출금으로 마련한 경우에도 명의신탁에 해당하는지 여부

(수원지방법원 성남지원 2020. 6. 18. 선고 2019고합105 판결)



김계환 변호사(법무법인 감우)





[ 사건개요 ]

피고인은 2016. 10. 24. 성남시 중원구 C토지와 건물을 B로부터 매수하고, 그 매수자금을 은행에서 대출받으면서 일반 대출에 비해 대출한도가 50% 더 높은 기업시설주택자금 대출을 받기 위해 딸 D에게 부탁하여 D 명의로 소유권이전등기를 경료하기로 한 다음, 같은 날 위 부동산을 D 명의로 소유권이전등기를 경료함으로써 명의신탁을 하였다는 사실(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률위반) 등으로 공소 제기됨.

 

피고인은 피고인의 딸 D가 매매대금의 부담 및 대출금액의 결정시 반영된 재산정보의 주체였고 대출이자를 변제한 점 등에 비추어 보면, 계약의 당사자인 D가 부동산 등기를 경료받은 것은 명의신탁에 해당하지 않는다고 다툼.

 

 

 

[ 법원의 판단 ]

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호에 의하면 ‘명의신탁약정’이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말하는바,

 

명의신탁 관계는 당사자 사이의 이러한 내용을 약정함으로써 성립하는 것이지 명의신탁 목적물이 반드시 신탁자의 자금으로 취득되어야만 성립하는 것은 아니다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다69148, 69155 판결 등 참조).

 

피고인이 부동산의 매수 여부 및 매매대금을 결정하는 등 본건 부동산의 취득 과정, 부동산을 매수한 이후 피고인이 다시 제3자에게 매도한 경위 등을 종합하면, 비록 D가 본건 부동산의 매매대금이나 대출이자를 부담하였다고 하더라도, 피고인이 위 부동산을 사실상 취득하고 대내적으로는 부동산에 관한 물권을 실질적으로 보유하면서 그 등기만을 D명의로 한 사실이 넉넉히 인정된다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률위반의 점에 대하여 유죄로 판단).

 

 

 

[ 설 명 ]

통상 명의신탁의 인정 여부를 판단하는데 있어 해당 부동산의 매수자금을 누가 부담하였는지(매수자금의 출처)는 매우 중요하게 고려된다. 예컨대 대전지방법원 2021. 7. 22. 선고 2020노548 판결은 피고인이 피해자 소유이전 토지에 관하여 매매대금 상당의 대가를 지급하지 않고 소유권이전등기를 경료한 점을 피고인이 피해자로부터 토지를 명의신탁 받은 것이라는 근거로 삼았고, 서울서부지방법원 2021. 11. 12. 선고 2021가단200740 판결은 피고가 부동산 지분에 대한 명의신탁을 하였다는 주장을 받아들이지 않는 근거로 명의신탁계약이 체결된 것으로 보기 위하여는 그 전제로 그 지분을 포함한 부동산 전체를 피고의 돈으로 취득하였어야 하는데, 피고가 이를 모두 부담하였다는 증거가 부족하다는 점을 든바 있다.

 

그러나 명의신탁 인정 여부에 있어 부동산의 취득자금 출처가 반드시 밝혀져야 한다거나, 항상 결정적인 판단근거가 되는 것은 아니다. 예컨대, 부동산 소유명의자가 해당 부동산의 매수자금에 관한 구체적인 내역을 세세히 설명하지 못하고 있다는 사정만으로 명의신탁이 인정되는 것은 아니다(명의신탁 1번 의정부지방법원 고양지원 2020가단98018 판결 참조). 또한 부부간 명의신탁이 문제되는 경우 단순히 일방 배우자가 그 매수자금의 출처라는 사정만으로 특유재산의 추정을 번복하고 당해 부동산에 관하여 명의신탁이 있었다고 보는 것은 아니다(명의신탁 5번 부산지방법원 서부지원 2019가합101972 판결 참조).

 

더구나 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호는 명의신탁 약정을 정의함에 있어 명의신탁 목적물이 신탁자의 자금으로 취득될 것을 요구하고 있지 않다. 이 사건(수원지방법원 성남지원 2019고합105 판결)에서 인용하고 있는 대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다69148, 69155 판결 사안의 경우 원심은 소외인이 딸인 피고들의 이름으로 사업을 계속해 온 것으로 보이기는 하나, 부동산 매수대금이 피고 등이 대출받은 자금으로 지급된 것으로 보이고, 달리 신탁자가 매수자금을 제공하였다고 인정할 자료가 없는 점에 비추어 명의신탁으로 볼 수 없다고 판단하였다.

 

이에 반해 대법원은 명의신탁 관계는 당사자 사이의 내부관계에서는 신탁자가 소유권을 보유하되 외부관계에서는 수탁자가 완전한 소유자로서 행세하기로 약정함으로써 성립하는 것이지 명의신탁 목적물이 반드시 신탁자의 자금으로 취득되어야만 성립하는 것은 아니라고 할 것이라고 판단하였다.

 

이 사건(수원지방법원 성남지원 2019고합105 판결)의 경우도 매매계약서상 매수인 명의는 D로 되어 있으나,

 

실제로는 피고인이 매매계약서를 작성한 점,

 

피고인과 D 모두 수사기관에서 실제 매수한 사람은 피고인이라고 진술한 점,

 

피고인이 부동산을 매수한 이후 다시 제3자에게 매도한 점 등을 종합하면,

 

비록 D가 매매대금이나 대출이자를 부담하였다고 하더라도, 명의신탁 사실이 인정된다고 판단한 것이다.