위층 누수로 인한 손해배상 책임이 건물소유자와 세입자 누구에게 있나요?
[2026. 2. 20. 선고 청주지방법원 2024가단3237 손해배상(기) 등 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
1. 사실관계
가. 원고들은 ★아파트 아랫집 공유자(소유자)들이고, 피고 A는 윗집의 세입자, 피고 B는 윗집의 소유자입니다.
나. 피고 A는 피고 B와 2018. 2. 12. 임대차계약을 체결후 입주하여 살고 있다가, 계약종료 전 일자불상경에 피고 B와 건물인도에 관한 협의 없이 집을 비우고 이사를 나갔는데, 피고 A가 이사를 나갈 무렵인 2023. 12. 23.경 원고들의 집 천정에서 물이 흘러내리며 원고들 소유의 가재 도구 등이 젖는 누수사고가 발생하였습니다.
다. 한편, 피고 B는 피고 A에게 전세권설정등기를 해주었었는데, 이 전세권설정등기는 2024. 1. 19. 해지를 원인으로 2024. 1. 22. 말소되었습니다.
2. 위층 누수로 인한 피해, 그 손해배상 책임이 건물 소유자와 세입자 누구에게 있는지?
민법 제758조 제1항은 "공작물의 설치ㆍ보존상의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물의 점유자가 손해를 배상할 책임이 있으나, 그 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다"고 규정하고 있고, 여기서 말하는 공작물의 설치 또는 보존상의 하자란 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 말한다. 이와 같은 안전성을 갖추었는지는 당해 공작물의 설치 또는 보존자가 그 공작물의 위험성에 비례하여 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다하였는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다101343 판결 등 참조). 또한, 민법 제758조 제1항 소정의 공작물 점유자라 함은 공작물을 직접적ㆍ구체적으로 지배하면서 사실상 점유ㆍ관리하는 자로서(대법원 1993. 1. 12. 선고 92다23551 판결 등 참조), 공작물을 사실상 지배하면서 그 설치 또는 보존상의 하자로 인하여 발생할 수 있는 각종 사고를 방지하기 위하여 공작물을 보수ㆍ관리할 권한 및 책임이 있는 자를 말한다(대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다386 판결 등 참조).
즉, 피고 A가 윗집을 사실상 점유, 관리하는 사람이기 때문에, 1차적으로는 피고 A에게 손해배상의 책임이 있되, 만약 피고 A가 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의 의무를 다하고 필요한 주의를 해태하지 않았음에도 누수가 발생하였다면, 그 때에는 건물의 소유자인 피고 B에게 손해배상의 책임이 있는 것입니다.
3. 누수로 인한 피해, 그 인정 범위는?
이 사건에서는 천장 누수 복구공사비와 가재도구 구매비, 에어컨 수리비, 이사비, 의료비가 인정되었고, 숙박비에 대한 청구는 받아들여지지 않았습니다.
의료비 : 원고들은 이 사건 누수사고 발생 이후 원고들과 자녀들에게 비염이나 감기 같은 호흡기 질환이나 피부염이 발생하여 약 100만 원의 의료비를 지출하였으므로, 이를 피고들에게 청구하였는데, 이 사건 법원은, 건물에 누수가 발생할 경우 건물에 곰팡이가 발생하는 등 주거 환경이 악화되어 비염이나 감기 같은 호흡기 질환이나 피부염이 발생할 가능성이 높아지고, 이 사건 누수사고와 질병 발생시기가 비교적 가까운 것으로 볼 때 상당한 인과관계가 있는 통상의 손해라고 봄이 타당하다며, 의료비 부분에 대한 청구를 인용하였습니다.
숙박비 : 다만, 원고들은 숙박시설 예약화면을 근거로 숙박비용을 청구하였는데, 단순히 “예약화면”을 근거로는 숙박비 상당의 손해가 발생하였거나 손해의 발생이 확실히 예정된다고 인정하기는 어렵고, 또한 원고들은 자신들이 키우는 강아지의 숙박비용(아마 애견호텔비용으로 예상됨)을 청구하였는데, 피고들로서는 원고들이 강아지를 기르고 있다는 사실을 알고 있었다고 인정하기 부족하여 강아지 숙박비를 통상손해로 보기 어려우므로 위 부분에 대한 청구는 기각하되, 다만 누수사고로 인하여 본래 거주지인 아파트에서 거주하지 못함으로 인해 불편을 겪는 등 정신적인 피해를 입었음은 경험칙상 명백한바 위와 같은 사정을 위자료 산정에서 참작한다며, 원고들 각 500만 원씩, 위자료 총 1,000만 원을 인정하였습니다.
4. 해설
이 사건의 경우 2023. 12. 23. 누수사고가 발생하였고, 전세권설정등기가 2024. 1. 19.자 해지를 원인으로 2024. 1. 22. 말소된 사실을 보았을 때, 이 사건 누수사고 발생일인 2023. 12. 23. 당시 피고 A에게는 여전히 겨울철 추위로 인한 수도관 동파 등을 방지하기 위한 방호조치 등의 의무가 있었음에도 이를 다하지 않았으므로, 피고 A에게 손해배상의 책임이 있다고 판단한 것입니다(피고 A는 누수사고 발생 3일 전에 피고 B인 소유자와 임대차계약을 종료하기로 합의하고 인도하였다고 주장하였으나, 이를 입증할만한 증거가 없어서 받아들여지지 않았습니다).
