임대인과 소송에서 음식점을 운영하는 임차인이 패소하자 옥상의 불법건축물을 신고 하였고, 임대인이 철거 공사 후 음식점에 발생한 누수피해를 보상해줘야 하는지?
[2026. 5. 15. 선고 창원지방법원 거창지원 2024가단11899 손해배상(기) 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
1. 사실관계
가. 판결문 내용을 보았을 때, 이 사건 건물의 1층은 음식점이고 그 위층은 주택으로 사용되는 건물이었던 것으로 보입니다. 원고는 이 사건 건물을 임차하여 1층에서 음식점을 운영하는 사람이고, 피고는 임대인입니다.
나. 피고는, 원고가 운영하는 음식점에서 발생하는 매연, 음식냄새를 막아주는 덕트를 설치하는 것을 조건으로 원고와의 임대차계약을 연장해주었는데, 원고가 약속한 덕트를 설치하지 않자 원고를 상대로 임대차계약의 해지 및 건물인도 등을 구하는 소를 제기하였고, 위 사건은 피고(임대인)의 승소로 종결되었습니다. 따라서, 임대차계약이 해지되었으므로 이 사건 원고인 임차인이 피고에게 건물을 인도해주어야 하는 상황이었던 것입니다.
다. 위와 같이 원고와 피고의 감정이 악화되면서 원고는 피고 소유의 이 사건 건물 옥상에 있는 구조물이 불법건축물이라며 관할 군청에 신고하였고, 위 관할 군청의 행정명령으로 인해 피고가 옥상 구조물의 철거 공사를 하였는데, 위 공사 후 오수 배관 덕트가 외부에 노출되어 원고가 운영하는 식당에 빗물이 유입되면서 식당을 운영하지 못하게 되자, 피고를 상대로 이 건 손해배상 소송을 제기한 것으로 보입니다.
2. 기상악화(폭우)로 인해 누수가 심해졌다면, 임대인의 손해배상 책임도 경감되는지?
가. 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2009다96984 판결 참조).
나. 이 사건에 관하여 법원은 앞선 법리에 비추어 볼 때, 피고가 이 사건 건물 옥상에 설치된 구조물을 철거한 후 방수조치를 취하지 않아 빗물이 원고 운영의 점포로 유입됨으로써 원고가 영업을 중단하였으므로, 피고는 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였습니다.
다. 다만, 원고와 피고의 분쟁경위, 경과, 이 사건 누수는 당시 발생한 폭우와 임대인의 조치가 경합하여 발생한 것으로 보이는 점 등 제반 사정을 참작하였을 때 피고(임대인)의 손해배상책임 범위를 70%로 제한하는 것이 타당하다고 판단하였습니다.
3. 누수피해를 입었음에도 임차인의 위자료 청구는 인정하지 않음
앞서 소개한 다른 사례들을 보면, 임차인이 본인의 과실 없이 누수피해를 입은 경우 통상 수십에서 수백만 원의 위자료를 인정하는 사례가 많다는 것을 알 수 있었습니다. 그러나 이 사건의 경우 아래와 같은 이유로 법원이 원고의 위자료 청구를 기각하였습니다.
① 이 사건 누수 이전에 이미 피고와 분쟁이 발생하여 더 이상 임대차계약을 유지하기 어려웠던 점,
② 이 사건 누수 원인은 피고의 옥상 구조물 철거로 인한 것인데, 원고가 군청에 불법건축물임을 신고함에 따라 피고가 철거 공사를 진행하게 된 것으로 보이는 점,
③ 원고가 이 사건 누수 이전의 3개월 평균 수입을 이후에도 계속 얻을 수 있었을 것이라고 단정하기 어려운 점
④ 감정인의 예상 적정 공사기간이 5~10일인데, 위 기간 동안 복구공사를 진행한다고 하여 원고의 매출이 심각할 정도로 감소할 것이라고 보이지 않는 점
