아파트 공용부분 누수로 인한 임대손해배상, 어디까지 인정될까?
[2026. 4. 15. 선고 수원지방법원 2025가합11544 손해배상(기) 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
1. 사실관계
가. 원고는 이 사건 아파트 구분소유자이고, 피고는 입주자대표회의입니다.
나. 원고는 이 사건 아파트를 임대해주고 있었는데, 2024. 4.경 임차인으로부터 안방천장에 누수가 생겨 곰팡이가 생겼다는 말을 전해들었고, 위 임차인은 2025. 7.경 임대차계약이 종료되어 2025. 8.경 퇴거하였습니다.
다. 한편, 감정인은 원고 소유 아파트 안방 천장의 누수는 아파트 공용부분에 해당하는 외벽(측벽) 벽체 가운데 부근에 수직균열 등을 물이 유입되어 원고 소유 아파트 호실 천장 슬래브 균열 부위로 유출된 것으로 추정된다는 감정의견을 밝혔습니다.
라. 원고는 임차인이 퇴거한 이후 이 사건 누수로 인해 원고 소유의 이 사건 아파트를 공실로 둠에 따라 월차임 상당액(110만 원)을 매월 수취하지 못하였고 이로 인해 아파트 기본 관리비(11만 원) 역시 원고가 부담하게 되었으므로, 피고는 원고가 입은 월차임 및 기본 관리비 상당액을 손해배상 하여야 한다고 주장하였습니다.
2. 월차임 및 기본관리비 상당액을 손해배상액으로 인정받을 수 있는지?
이 사건 법원은, 아래와 같은 이유로 원고가 주장하는 월차임 및 기본 관리비 중 일부만을 인정하였습니다.
① 이 사건 누수에 관한 감정은 총 3차례에 걸쳐 조사하였는데, 위 조사시점을 기준으로 이 사건 호실에 발생한 누수는 이미 중단된 상태였던 점
② 감정인이 이 사건 누수로 인한 피해 부위가 크지 않다는 취지의 감정의견을 밝힌 점
③ 이 사건 호실 현장 사진에서 드러난 누수피해의 규모 및 정도와 이 사건 호실 안방의 원상회복비용 액수 등을 종합적으로 고려해보면 이 사건 누수로 인하여 원고가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하지 못했다고 인정하기 부족하고, 이 사건 누수가 없었더라면 원고가 새로운 임차인과 반드시 임대차계약을 체결하였을 것이라고 단정하기 어려운 점
따라서, 이 사건 아파트 외벽 측벽에 발생한 균열과 원고가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하지 못한 것 사이에 상당인과관계가 존재한다고 인정하기 부족하다고 판단한 것입니다.
조사시점이 임차인이 퇴거하고 약 2개월 후 3차례에 걸쳐 이루어졌는데, 조사시 이미 누수가 중단되어 있었고, 누수의 피해 범위도 넓지 않았기 때문에 임대를 놓기 어려울 정도의 상태가 아니라고 판단한 것으로 사료됩니다.
3. 원고가 아파트를 사용·수익을 하지 못 한 부분에 대한 부분은 인정
가. 이 사건 법원은, 원고가 새로운 임대차계약을 체결하지 못하여 입은 월차임 상당액과 기본 관리비에 대한 손해배상은 인정하지 않았지만, 누수피해가 없었더라면 원고가 이 사건 아파트를 사용·수익할 수 있었음에도 위 누수로 인하여 사용·수익할 수 없었으므로, 위 사용·수익하지 못 한 기간동안의 월차임 상당액의 손해배상은 인정하였습니다.
나. 그 범위는, ① 이 사건 누수의 원인 및 해결방법(하자보수방법)을 찾기 위한 목적으로 감정조사를 하는 동안 원고가 사용·수익하지 못 한 기간(3일)만큼의 차임, ② 누수피해 구간의 석고보드 부분을 교체하고 천장 전체를 도배하는 공사를 하는 동안 원고가 사용·수익하지 못 한 기간(2일)만큼의 차임입니다(= 월차임 110만 원 ÷ 30일 × 5일).
다. 한편 법원은, 기본관리비는 원고가 자기 소유의 이 사건 호실을 직접 사용하는 경우 원고 스스로가 필요적으로 납부의무를 부담하는 성격의 금원이므로, 원고가 피고에게 손해배상을 구할 수 있는 범위에 기본관리비 부분이 포함된다고 해석하기는 어렵다고 지적하였습니다.
