누수로 임차인이 퇴거한 경우 공실기간 월차임 및 관리비 손해배상을 받을 수 있을까?
[2024. 12. 20. 선고 서울북부지방법원 2024가단110828 누수보수공사 등 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
1. 사실관계
가. 원고는 아래층 소유자, 피고는 위층 소유자입니다.
나. 원고는, 원고 소유의 호실을 A에게 임대해주고 매월 150만 원의 차임을 받고 있었습니다. 그러나 2023. 11.경 누수가 발생하였고, 원고가 위층 집 소유자인 피고에게 누수사실을 알리며 방지공사의 이행 등을 요구하였는데, 피고는 관리사무소의 방문에도 비협조적으로 굴고 원고가 누수탐지를 위해 방문하겠다고 하자 주거침입죄로 고소하겠다는 등 매우 비협조적인 태도를 보였습니다.
다. 위와 같이 피고가 비협조적으로 구는 동안 안방과 거실에 계속하여 누수가 발생하고 벽지에 얼룩이 지거나 누적된 누수로 인해 벽지가 내려앉고, 천장 여러 군데에 곰팡이가 생기자 원고 소유의 호실에서 거주하던 임차인 A는 임대차계약의 해지를 통보하고 2024. 5.경 이사를 나갔습니다.
라. 이에, 원고는 피고를 상대로 누수방지공사의 이행과 기존 임차인 A가 퇴거하고 새로운 임차인이 입주할 때까지 원고가 지급받지 못한 월차임 상당액, 또한 원고 소유 호실에 부과된 기본 관리비를 손해로 배상하라는 취지의 이 사건 소를 제기하였습니다(다만, 소송이 진행되는 사이에 피고가 누수방지공사를 하여 이 부분에 대한 청구는 원고가 취하하였음).
2. 월차임 및 관리비 상당의 손해를 인정받음
이 사건 법원은, 피고 소유 호실의 누수로 인해 원고 소유 호실에 거주하던 임차인이 임대차계약을 중도해지함으로써 원고가 새로운 임차인을 들이기까지 지급받지 못한 월차임이나 부과된 관리비 상당의 손해 사이에 상당인과관계가 있다고 볼 수 있으며,
그 손해의 내용과 성질에 비추어 이는 특별손해로서 피고가 이를 알았거나 알 수 있었을 때 배상책임이 있다고 볼 수 있는데, 원고가 피고에게 피고 소유 집의 누수로 인하여 기존 임차인이 이사나가겠다고 한 사실 등을 알렸고, 피고는 그러한 사정을 알면서도 누수공사를 지체하여 결국 위 임차인이 원고와의 임대차계약을 해지하고 이사를 나간 사실이 인정되므로, 피고는, 원고가 기존 임차인이 이사간 다음날부터 새로운 임차인의 입주 전날까지 지급받지 못한 월차임 상당의 손해액과 위 기간동안 부과된 관리비 상당의 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였습니다.
3. 월차임 상당액 손해배상금의 계산 방법
가끔 보증금없이 월차임만 있는 주택도 있지만, 거의 상당수 대부분은 보증금과 월차임이 같이 있는 것이 보통입니다. 많은 분들이 잘 못 알고 계시는 것이 월차임 상당액의 손해라 하면, 임대를 내주었다면 받을 수 있었을 것으로 기대되는 ‘월세’만을 손해배상액으로 인정받으실 수 있다고 생각합니다.
하지만 실제로는 임대차보증금을 월차임으로 전환한 값과 월차임을 합산한 금액이 손해배상액으로 산정됩니다. 즉, 월차임만 손해배상액으로 인정받을 때보다 더 큰 금액을 인정받을 수 있는 것입니다. 왜냐하면 정상적으로 임대를 내주었다면, 임대인 입장에서는 임차인으로부터 지급받은 보증금을 통해 은행 이자 등의 소득을 얻을 수도 있었기 때문에 이러한 부분을 고려한 것으로 사료됩니다.
임대차보증금을 월차임으로 전환하는 계산방법은 아래와 같습니다.
보증금 50,000,000원 × 0.055(한국은행 공시 기준금리 3.5% + 주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항 대통령령으로 정하는 이율 연 2%) ÷ 12 |
이를 계산하면, 보증금(5,000만 원)을 월차임으로 전환한 금액은 229,166원이 되고, 따라서, 실제 인정받을 수 있는 월차임 상당액의 손해배상액은 1,729,166원이 되는 것입니다(= 임대차보증금을 월차임으로 전환한 229,166원 + 월차임 1,500,000원).
4. 덧붙임 말
이 사건에서는 원고가 입은 월차임 상당액과 부과된 관리비를 손해배상액으로 인정받았습니다. 다만, 다른 사건에서는 인정받지 못 한 경우가 있었는데요, 해당 사건과는 크고 작은 차이점이 있지만, 그 중 가장 큰 차이점은 “원고가 피고에게, 피고가 누수방지공사를 하지 않음으로 인해 원고 소유 건물에 단순히 누수로 인한 물리적인 피해만 생긴 것이 아니라, 임차인이 임대차계약을 해지하여 원고가 월차임 상당액을 지급받지 못하는 특별한 손해 또한 발생하였거나 발생할 수 있는 상황”이라는 것을 피고에게 고지하였는지 여부가 가장 큰 차이였던 것으로 보입니다.
아래 링크는 월차임 상당액을 인정받지 못한 사건의 사례를 소개하였으니, 이 사건과 함께 비교하여 검토해보시길 바랍니다.
