임대인도 몰랐던 누수 사실을 뒤늦게 발견하였는데, 임차물에 발생한 손해에 대하여 수선의무 불이행에 따른 손해배상을 해줘야 하는지요(1)?
[2026. 1. 13. 선고 서울북부지방법원 2025가단103001 손해배상(기) 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
1. 사실관계
가. 원고들은 임차인, 피고들은 임대인이자 건물 소유자입니다.
나. 원고들은 이 사건 주택 지층을 임차하였고, 소유하고 있던 웨딩드레스와 턱시도, 그랜드피아노 등 고가의 물품들을 이 사건 주택으로 옮기려고 하던 중 교통사고를 당하게 되면서 위 짐들을 하루 동안 주택 근처 공터에 방치하였다가 피고로부터 연락을 받고 다시 이 사건 주택으로 옮겼습니다.
다. 원고들은 병원입원 및 병간호로 인해 교통사고가 있고 약 2개월이 지나서야 이 사건 주택에 방문하였는데, 그제야 바닥에 물이 고여 있고, 웨딩드레스 등에 곰팡이가 생겼다는 사실을 알게 되었습니다. 이에, 원고들은 피고가 임차물의 수선의무를 이행하지 아니하여 발생한 손해이므로, 웨딩드레스, 턱시도의 폐기비용과 이사비용 및 재산상, 정신적 손해로 약 2억 원을 배상하라며 이 사건 소를 제기하였습니다.
2. 임차인이 임대인에 대한 통지의무를 지키지 않아 손해가 발생하였거나, 손해가 커진 경우에도 임대인에게 손해배상책임이 있는지?
이 사건 법원은, 민법 제623조는 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’라고 규정하는 한 편, 민법 제634조는 ‘임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다’라고 규정하고 있는바, 임차물은 임대 후 임차인의 관리하에 수용·수익되므로 인도할 당시 임대인이 이미 임차물에 하자가 있음을 알고 있던 경우가 아니라면, 이후 임차물에 하자가 있음이 발견되더라도, 임차인이 이를 임대인에게 통지하지 않는 한, 임대인 스스로 그 하자를 조사하여 수선한다는 것은 현실적으로 불가능한 점, 임차물에 존재하는 하자를 임차인이 지체 없이 통지하여 임대인의 수선이 신속하게 이루어질 경우 임차인의 손해가 발생하지 않거나 최소화 될 수 있음에도 불구하고, 임차인이 통지의무를 해태하여 스스로 손해를 발생시키거나 계속하여 확대시킨 다음에 목적물의 하자를 이유로 손해배상청구를 하는 것이 가능하다고 하면 이는 형평의 원칙에 반하는 점, 임차물의 하자로 인한 임차인의 손해배상을 인정하더라도 그로 인한 임대인의 손해가 임차인의 통지의무 해태로 발생한 손해라면 임대인은 그 손해배상을 청구할 수 있는바, 결국 임차인의 통지의무 위반이 있는 경우 임대인과 임차인 사이에 손해배상 청구가 순환적으로 반복하여 이루어질 수밖에 없어 이를 인정할 실익이 없는 점 등을 종합하면, 임차물에 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라도, 임대인이 이를 모르고 있고 또한 이를 임대인에게 지체없이 통지하지 아니한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다고 해석함이 타당하다고 판단하였습니다.
즉, 임차인이 이삿짐을 옮기는 날 교통사고를 당해 이 사건 주택에 장기간 방문하지 못하여 누수가 있다는 사실을 뒤늦게 발견하였고, 임대인이 이미 주택을 임차인에게 인도한 이상 임대인으로서는 누수 사실을 알 수 없었으므로 이로 인해 발생한 손해를 임대인에게 청구할 수는 없다고 판단한 것입니다.
