아파트 매매에서 매도인의 하자담보책임 및 고지의무 위반에 따른 손해배상 판례
[2026. 2. 12. 선고 인천지방법원 2025가합51078 매매대금반환 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
1. 사실관계
가. 원고는 이 사건 아파트의 매수인, 피고는 매도인입니다.
나. 원고와 피고는 이 사건 매매계약을 하면서 ‘세대를 방문하여 현 시설물 상태 확인후 매도인 신분증 등 확인 후의 계약이고, 현 시설물 상태의 계약으로 일반적인 하자는 매수인이 처리하고, 중대하자(누수 등)은 매도인의 담보책임으로 한다’는 특약을 하였습니다. 공인중개사 또한 이 사건 아파트의 벽면, 바닥면, 도배 상태에 관해 누수가 없다는 취지로 표시한 중개대상물 확인설명서를 작성하였고, 원고와 피고는 이러한 설명을 들었다는 취지로 위 확인설명서 하단에 서명·날인을 하였습니다.
다. 한편, 피고는 원고와 이 사건 아파트에 관한 매매계약을 체결하기 1~2년 전 이 아파트의 입주자대표회의는 시공사 주식회사 등을 상대로 하자보수에 관한 손해배상 소송을 제기하였으며, 피고는 시공사에 대한 손해배상채권을 입주자대표회의에 양도하여 소송을 진행하였는데, 피고는 위 소송이 존재함을 원고에게 알리지 않았습니다.
라. 원고는, 이 사건 아파트에는 안방 천장 및 벽면에 누수로 인한 하자가 존재하고 피고는 이러한 사실을 알고 있었음에도 이를 고지하지 않았고, 이러한 하자로 인해 별건 하자소송이 진행중인 사실을 알고 있음에도 이를 고지하지 않아 원고를 기망하였다며, 사기 또는 중요부분의 착오를 이유로 하여 이 사건 매매계약을 취소하므로 매매대금을 반환하여 달라는 이 사건 소를 제기하였습니다.
2. 매수인이 주장하는 하자와 무관한 부분의 하자로 소송중인 것까지, 매도인은 매수인에게 고지하여야 할 의무가 있는지?
가. 이 사건 법원은, ① 피고가 이 사건 매매계약을 체결하기 전 이 사건 아파트에 관하여 하자보수한 내역을 살펴보면, 두 차례에 걸쳐 침실 벽면 상단 누수 발생을 이유로 하자보수를 요청하였고 공사를 받았다. 그러나 그 이후부터 이 사건 아파트를 원고에게 인도하기까지 약 3년간 추가 누수발생을 이유로 보수를 요청한 사실을 인정할 증거가 없고, ② 시공사와 진행중인 하자에 관한 손해배상 사건의 감정 과정에서 감정인은 이 사건 아파트의 결함유무를 확인하였는데, 당시(매매계약 체결 8개월 전)에는 원고가 주장하는 하자 부분의 결함이 확인되지 않았으며, ③ 원·피고와 공인중개사가 이 사건 아파트의 상태를 점검하며 누수가 없음을 확인하였고, 원고 역시 시설물 상태를 확인 후 계약을 체결하였는데, 누수를 의심할 만한 사정은 없었던 것으로 보이고, ④ 원고가 이 사건 아파트를 인도 받은 뒤 안방에 누수 발생을 주장하자 아파트 관리주체가 천장 공용 우수관에서 누수가 발생함을 확인하였고, 공용부분의 문제임을 이유로 하자를 수리해주었으며, ⑤ 원고는 피고가 누수 발생을 숨기기 위해 별도로 진행중인 시공사와의 하자소송 진행 사실을 고지하지 않았다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고가 주장하는 누수 하자는 별건 하자소송 과정에서 문제되거나 확인되지도 않았다.
나. 그렇다면, 매도인인 피고가 고의로 누수 사실을 숨긴채 이 사건 매매계약을 체결하였다고 보기 어려우므로, 기망행위를 이유로 한 원고의 이 사건 매매계약취소 청구는 더 나아가 살필 필요 없다고 판단하였습니다.
다. 착오를 이유로 한 매매계약 취소 주장에 관하여서도, 이 착오가 매매계약 체결 여부에 영향을 미칠 정도로 중요한 부분에 관한 것이라고는 인정하기 부족하다며, 이 또한 기각하였으며, 원고가 주장하는 누수가 있는 부분은 공용부분에 해당하는 우수관으로, 이는 아파트입주자대표회의가 보수할 부분이고, 그 원인이나 보수가 가능한지 등을 판단할 자료가 없으므로 담보책임에 따른 원고의 매매계약해제에 관한 주장도 기각하였습니다.
