누수 원인을 알 수 없거나, 세입자의 고의 또는 과실로 발생하였다면 건물 소유자에게 손해배상을 받을 수 있을까?
[2026. 5. 19. 선고 인천지방법원 2025가단219372 손해배상(기) 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
1. 사실관계
가. 원고는 이 사건 건물에서 전기통신기기 등 판매업을 하는 사람이고, 피고는 원고의 호실보다 2개층 위 호실의 소유자입니다.
나. 2023. 12.경 원고가 사용하는 호실의 천장에 누수가 발생해 전기통신기기들이 모두 젖어 복구가 불가능한 피해가 발생하였는데, 위층에 방문하여 확인해보니 위층 또한 천장에서 누수가 발생한 것을 알게 되어 또 다시 그 위층에 방문하였으나 점유자를 만나지 못하였고, 해당 호실의 소유자인 피고로부터 ‘세입자(점유자)가 물을 틀어 놓은 상태로 다른 곳으로 이사하였다’는 말을 듣게 되었습니다. 이에, 원고는 해당 호실의 소유자인 피고를 상대로 원고가 입은 피해를 배상하라는 취지의 이 사건 손해배상 소송을 제기하였습니다.
2. 누수원인이 세입자(점유자)의 고의 또는 과실로 추정되거나 그 책임 소재를 모르는 경우 건물 소유자에게 손해배상 책임을 물을 수 있는지?
가. 일반적으로 불법행위로 인한 손해배상청구 사건에서 가해자의 가해행위, 피해자의 손해발생, 가해행위와 손해발생 사이의 인과관계에 관한 증명책임은 청구자인 피해자가 부담하고(대법원 2019다292026, 292033, 292040 판결 등 참조), 민법 제758조에 따라 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 가한 손해를 배상할 책임은 제1차적으로 공작물을 직접적·구체적으로 지배하면서 사실상 점유관리하는 공작물의 점유자에게 있으며, 공작물의 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니하였음을 입증함으로써 면책될 때에 제2차적으로 공작물의 소유자가 손해를 배상할 책임을 지게 되고(대법원 92다23551 판결 참조), 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 경우 그 공작물의 점유가 대리점유 관계에 있을 때에는 직접점유자가 1차적인 배상책임을 지며, 직접점유자가 손해방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에 비로소 간접점유자에게 그 배상책임을 물을 수 있습니다(대법원 81다209 판결 참조).
나. 이 사건에 관하여 법원은, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 점유하는 호실에 누수가 발생했다는 사실만 인정할 수 있을 뿐, 누수의 원인이 피고에게 있다거나 원고의 손해와 관련해 피고에게 고의 또는 과실이 있음을 인정하기에 부족하고 인정할만한 증거가 없으며, 원고의 주장을 공작물책임으로 선해하더라도 위 누수가 피고 소유의 호실의 설치·보존상의 하자로 인해 발생했다고 볼 증거가 없을 뿐만 아니라 누수 사고 발생 당시 피고 소유 호실에는 임차인이 있었으므로 사실상 해당 호실을 지배하면서 그 설치 또는 보존상의 하자로 인하여 발생할 수 있는 사고를 방지하기 위하여 공작물을 보수, 관리할 권한 및 책임이 있는 직접점유자는 그 임차인이고, 피고는 위 임차인을 통해 해당 호실을 대리점유하는 간접점유자라고 봄이 상당하므로, 피고는 원칙적으로 민법 제758조의 공작물책임을 부담하지 않는다고 판단하였습니다.
3. 해설
민법 제750조의 불법행위에 따른 손해배상책임을 인정하려면, 이 사건 누수에 관하여 피고의 고의 또는 과실이 있어야 하나 원고가 제출한 증거만으로는 피고에게 고의 또는 과실이 있었음을 인정할 수 없고, 한편, 민법 제758조에 따른 공작물책임을 살펴보더라도 누수사고 발생 당시 피고 소유의 호실을 임차인이 점유하고 있었기 때문에 1차적으로 해당 호실의 보수 및 관리를 할 책임자는 그 임차인이므로, 해당 임차인이 누수방지를 위해 필요한 주의를 해태하지 않은 때에야 비로소 간접점유자인 소유자에게 손해배상의 책임을 물을 수 있다고 판단한 것입니다.
