건물외벽 공용부분 하자로 인한 누수피해 손해배상 받을 수 있을까?

건물외벽 공용부분 하자로 인한 누수피해 손해배상 받을 수 있을까?

[2026. 5. 12. 선고 수원지방법원 성남지원 2023가단8647 손해배상(기) 판결]

작성자 : 법무법인 감우 박과장

1. 사실관계

가. 원고는 이 사건 아파트 구분소유자이고, 피고는 입주자대표회의입니다.

나. 2016. 4.부터 2024. 4.까지 원고의 집 주방, 거실, 안방, 천장 등에서 세 차례 누수가 발생하였고, 비가 내릴 때마다 반복적으로 누수가 발생하였으며, 위 누수들은 강풍을 동반한 우천시에만 발생하였습니다. 이에, 원고는 세 차례 공사를 진행하면서 총 810만 원의 공사비용을 지출하였는데, 이 사건 누수는 건물의 공용부분인 건물 외벽의 크랙 및 미세 기공 등의 하자로 인해 빗물이 유입되어 발생한 것이므로, 공용부분의 점유·관리자인 피고가 손해를 배상하여야 한다며 이 사건 소를 제기하였습니다.

2. 건물외벽은 공용부분인지? (아파트 관리규약이 판단의 근거가 된 사안)

이 사건 법원은, 드라이비트로 마감되어 있는 이 사건 건물의 외벽에 다수의 균열이 현존하고, 빗물이 위 균열 사이로 스며들어 드라이비트와 외벽 콘크리트 사이의 공간으로 이동하였을 가능성이 크다는 감정인의 감정결과 및 아래의 근거들을 토대로 피고에게 손해배상의 책임이 있다고 판단하였습니다.

① 건물 외벽 드라이비트 마감에 다수 균열이 현존

② 원고 소유 호실에 발생한 누수는 모두 강풍을 동반한 우천시에만 발생한 점

③ 누수의 시작 지점이 천장 또는 창틀 상단보다 높은 곳이어서, 창틀로 빗물이 스며들어 누수가 발생하였을 가능성을 배제할 수 있는 점(즉, 전유부분의 하자로 인해 빗물이 유입되었을 가능성을 배제한다는 뜻)

④ 원고 소유 호실의 위층 집에서 누수를 유발할만한 하자를 찾아볼 수 없고, 누수 발생 지점 주변에 빗물 이외에는 누수를 유발할 수 있는 다른 수원의 존재로 확인되지 않는 점

⑤ 이 사건 아파트 관리규약 제5조에서 피고가 관리하는 공용부분을 “주요 구조부 : 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주계단, 외벽에 부착된 난간, 그 밖에 전유부분에 속하지 않는 부분”으로 정하고 있는 점.

3. 이 사건 누수로 인한 피해, 그 인정 범위는?

원고가 2016. 4.부터 2024. 4.까지 총 세 차례 누수방지를 위한 공사를 진행하면서 지출한 비용 810만 원 전액을 인정하였습니다(각 공사비용을 지출한 그 다음날부터 연 5%의 이자도 인정).