임대인의 수선의무 불이행과 누수로 인한 임차인의 차임지급 거절 및 손해배상 범위(2)
[2024. 11. 22. 선고 부산지방법원 2023가단345633(본소) 보증금반환, 2023가단345640(반소) 건물인도 판결]
작성자 : 법무법인 감우 박과장
3. 임대인이 수선의무를 다하지 않아 부동산을 사용·수익하는데 지장이 있는 경우 임차인은 차임지급을 거절할 수 있는지?
가. 임대인인 피고는, 원고가 3기 이상의 월차임을 연체하여 이를 이유로 임대차계약해지를 통보하였으므로, 원고 또한 피고에게 이 사건 부동산을 인도할 때까지 월차임을 지급하고 건물을 인도하라는 취지의 판결을 내려달라며 반소를 제기하였습니다.
나. 그러나 이 사건 법원은, ‘임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약(민법 제618조)이다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다(민법 제623조). 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결)’고 지적하며, 원고가 월차임을 지급하지 않은 것과 피고의 임대차계약해지통보가 원고에게 송달된 점은 인정하나, 원고가 피고의 수선의무 불이행으로 배상을 청구할 수 있는 손해가 그와 동시이행관계에 있는 미지급한 월차임액을 초과하여 원고가 연체한 월차임이 없다 할 것이므로, 피고의 이 사건 임대차계약 해지는 부적법하여, 원고의 3기 이상 월차임 연체로 이 사건 임대차계약이 해지되었음을 전제로 한 피고의 주장에는 이유가 없다고 판단하였습니다.
4. 누수로 인한 피해, 그 인정 범위는?
가. 원고는 인테리어 보수비용과 이 사건 누수로 인해 건물의 일부를 사용·수익할 수 없었으므로 이에 대한 손해, 피아노와 바이올린 등이 부식되고 현이 끊어지거나 연결부위의 동작불량 등으로 인한 손해, 누전 점검비 등을 배상할 것을 청구하였는데, 건물 일부를 사용·수익하지 못한 것으로 인한 손해를 제외한 그 외 나머지 청구는 모두 인정되었습니다.
나. 다만, 원고가 일부 연습실 등을 마감재 등으로 창문을 폐쇄하여 환기가 어렵게 한 점, 이 사건 부동산 창틀, 벽체의 벽지에 원고의 수강생 등이 낙서를 하는 등 훼손한 점, 벽체 부분의 누수는 건물 외벽에 발생된 틈새로 인한 것인데, 원고의 간판 설치로 인한 볼트 구멍, 원고의 에어컨 배수관 등이 그 원인 중 하나인 점 등 이 사건 누수 등의 발생 원인과 내용, 제반 사정을 보태어 보았을 때 피고의 손해배상책임은 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙상 제한함이 타당하다며, 피고의 책임을 60%로 제한하였습니다.
